Cara Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM, Beserta Biayanya

asriland.com – Bagi anda yang masih memiliki sertifikat HGB atau hak guna bangunan atas hunian atau tanah/kavling anda, maka sebaiknya anda segera mengubahnya menjadi SHM dimana tentunya SHM memiliki keuntungan lebih apabila dibandingkan anda hanya memiliki HGB. Begini cara mengubah hak guna bangunan (HGB) ke SHM beserta biayanya.

Namun sebelum kita membahas cara mengubah hak guna bangunan ke SHM, ada baiknya anda mengetahui alasan mengapa anda harus merubah SGB ke SHM.

Perlu anda ketahui bahwa HGB mempunyai banyak kelemahan, salah satunya adalah sertifikat HGB tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan yang sah, melainkan hanya memperbolehkan anda menggunakan lahan tersebut seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal dan memiliki masa berlaku. Ketika masa berlakunya habis, anda harus segera memperpanjang dan membayar biaya memperpanjang HGB, dan apabila anda tidak melakukan perpanjangan maka anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yakni negara, pengelola, atau perorangan.

Berbeda halnya dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) dimana hak milik adalah hak terkuat dan tertinggi atas tanah yang bersifat turun-temurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Dengan status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, di gadaikan di Bank, atau sebagai warisan atau dalam jual beli.

Karena berbagai alasan diatas, harga jual bangunan dengan SHM juga paling tinggi. Jadi apabila anda ingin berinvestasi tanah atau properti, pastikan anda membeli lahan atau hunian dengan SHM yang memiliki nilai lebih. Namun apabila anda sudah terlanjut memiliki aset dengan SHGB, maka sebaiknya anda segera mengubah HGB ke SHM.

Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM
Dokumen Untuk Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM

Dalam poin ini, persiapan pembuatan SHM akan dibagi dalam 2 jenis, yakni persiapan dokumen untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2 dan persiapan dokumen untuk luas tanah lebih dari 600 m2 yang bisa anda ajukan di kantor pertanahan di area properti itu berada.

Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Tidak Lebih dari 600 m2

Sertifikat asli HGB. Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya.

  • Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal. IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
  • Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan, untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Untuk perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
  • Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa, jika Anda mengurus proses ini dengan diwakili orang lain, misalnya notaris.
  • Surat pernyataan bermeterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
  • Surat permohonan, berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.

Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Lebih dari 600 m2

Untuk dokumen yang harus anda siapkan sama seperti diatas, Namun perbedaannya, anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

Cara Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) ke SHM

Bagi anda sebagai perorangan, anda bisa mengubah status SGB ke SHM anda dengan mengajukan langsung ke kantor BPN setempat. Beberapa developer juga ada yang menyediakan jasa untuk mengubah hak guna bangunan menjadi SHM, namun ada juga yang meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri.

Perlu anda ketahui dimana ada dua kategori pembeli yang tidak bisa meningkatkan status HGB ke SHM. Yang pertama, pembeli yang berstatus badan hukum dan kedua adalah WNA yang tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik.

Berikut cara mengubah hak guna bangunan menjadi bersertifikat Hak Milik sendiri, yang bisa anda ikuti sebagai berikut.

Anda bisa mendatangi Kantor BPN di wilayah properti anda. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.

Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.

Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.

Anda dapat mengambil SHM umumnya setelah lima hari proses sejak awal pendaftaran di loket pelayanan.

Biaya Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Dalam mengurus SGB ke SHM tentu ada biaya yang harus anda keluarkan dan bisa dibilang tidak sedikit. Untuk lebih jelasnya, anda bisa menyimak penjelasannya dibawah ini.

Biaya pendaftaran

Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

Harga tanah di NJOP

Rp2.000.000/m2

Luas tanah

150 m2

Harga total NJOP

Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000

NJOPTKP

Rp60.000.000

BPHTB yang harus dibayarkan

2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000
Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Ini berlaku bagi anda yang tidak memprosesnya sendiri dan menggunakan jasa notaris. Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih mahal atau justru lebih murah. Adapun jasa notaris mulai dari Rp2.000.000.

Biaya pengukuran

Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:
Rumus Biaya Pengukuran Luas >600 M2 {(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000
Contohnya: Luas Tanah 800 M2 {(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

Biaya Konstatering Report

Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya:
Rumus Biaya Konstatering Report {(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Contohnya: Luas Tanah 800 M2 {(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Apabila anda tidak memiliki banyak waktu untuk mengurus sendiri, sebaiknya anda meminta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Tentunya dengan biaya tambahan juga.

Sekian informasi mengenai cara mengubah hak guna bangunan (HGB) ke SHM beserta biayanya. Semoga berguna dan bisa menjadi referensi anda dalam mengurus surat-surat penting berharga untuk mengamankan aset anda di masa depan.